2015年，保險(xiǎn)公司是房地產(chǎn)行業(yè)的主角。房企收購(gòu)保險(xiǎn)公司，房企被保險(xiǎn)公司收購(gòu)。

　　在這背后，不良資產(chǎn)管理公司(以下簡(jiǎn)稱AMC)潛行已久。化身為“錢”高價(jià)奪地王只是表象，存量物業(yè)才是他們“悶聲發(fā)大財(cái)”的金礦。聰明的房企如綠地和遠(yuǎn)洋，已經(jīng)與他們悄悄展開(kāi)了合作——AMC或?qū)⒊蔀?016年房地產(chǎn)行業(yè)新的主角。

　　一，不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)巨大，土地資源有待盤活

　　東方、華融、長(zhǎng)城、信達(dá)四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)，是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長(zhǎng)期的呆壞賬問(wèn)題而設(shè)立的，各自承接處置對(duì)口銀行的不良資產(chǎn)。如今不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已成了“賺大錢”的好生意，四大AMC也已成了金融巨頭。

　　不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)對(duì)專業(yè)度有一定要求，因此高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存，并有逆周期的特征。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至周期底部，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出了“要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，注重激活存量”，是民間機(jī)構(gòu)等參與不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最佳時(shí)機(jī)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)到底有多大？

　　根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2015年6月30日，中國(guó)華融的不良資產(chǎn)總額為3264.1億元。其中，收購(gòu)重組類不良資產(chǎn)總額為2124.9億元，若按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分，則來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的有1367.7億元，占比高達(dá)64.4%。

　　由于其余三家AMC并未公布旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)數(shù)據(jù)(長(zhǎng)城、東方未上市，信達(dá)年報(bào)中未披露)，按華融所占份額估算(截至2014年，華融累計(jì)收購(gòu)的不良資產(chǎn)賬面原值約占四大AMC的23.2%)，四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。若再計(jì)入一些地方性AMC旗下資產(chǎn)，則當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)有向萬(wàn)億增長(zhǎng)的可能。

　　房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價(jià)值高、升值潛力大，是AMC的賺錢利器，主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)以能產(chǎn)生租金回報(bào)的投資物業(yè)為主。而在中國(guó)，尚未產(chǎn)生回報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購(gòu)價(jià)格更低，并且成熟后的投資回報(bào)率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產(chǎn)生回報(bào)，因而相應(yīng)也有更大風(fēng)險(xiǎn)。

AMC對(duì)不良資產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式為處置和重組。

    收購(gòu)處置類業(yè)務(wù)是指AMC按照賬面原值的一定折扣收購(gòu)不良債權(quán)資產(chǎn)，在資產(chǎn)分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)值提升，隨后尋機(jī)出售或通過(guò)其他方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收，從而獲得利益。AMC采用的處置方式包括階段性經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)重組、債轉(zhuǎn)股、單戶轉(zhuǎn)讓、打包轉(zhuǎn)讓、債務(wù)人折扣清償、破產(chǎn)清算、本息清收、訴訟追償、以物抵債、債務(wù)重組等。

    收購(gòu)重組類業(yè)務(wù)則指AMC在不良資產(chǎn)的收購(gòu)環(huán)節(jié)，即在確認(rèn)債務(wù)債權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，根據(jù)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度確定實(shí)施債務(wù)或資產(chǎn)重組手段，并與債務(wù)人及相關(guān)方達(dá)成重組協(xié)議的業(yè)務(wù)。主要針對(duì)流動(dòng)性暫時(shí)出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)，提供個(gè)性化定制的重組手段，進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià)并將風(fēng)險(xiǎn)信用化解前移，發(fā)掘資產(chǎn)價(jià)值，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下追求更高的重組溢價(jià)。

    AMC起到的作用還是對(duì)信貸和風(fēng)險(xiǎn)的處置，或起到投資者、資金撮合者的作用，并不參與到實(shí)物資產(chǎn)處置的流程中。而實(shí)物資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，通常由AMC旗下的房地產(chǎn)子公司負(fù)責(zé)，如中國(guó)信達(dá)旗下的信達(dá)地產(chǎn)，中國(guó)華融旗下的華融置業(yè)等。

　　二，AMC自行開(kāi)發(fā)有資金優(yōu)勢(shì)，但操盤能力偏弱

　　出于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看好、規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)等因素，AMC當(dāng)前加大房地產(chǎn)行業(yè)布局的意圖十分明顯，并且均是大手筆，資金雄厚，頗有“不差錢”之勢(shì)。

　　如中國(guó)信達(dá)在四大AMC中對(duì)房地產(chǎn)布局最大，旗下信達(dá)地產(chǎn)在A股上市。2015年末，信達(dá)地產(chǎn)連連高價(jià)拿地，如72.99億元總價(jià)的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等，以至于“信達(dá)：我就是錢”一度成為業(yè)內(nèi)流行的段子。

　　東方資產(chǎn)亦有參與房地產(chǎn)行業(yè)的意圖，2015年初，東方資產(chǎn)收購(gòu)了上海證大超過(guò)50%的股權(quán)。盡管目前東方資產(chǎn)有將股權(quán)易手的可能，但值得注意的是，11月19日，上海證大參與了由資產(chǎn)處置法院舉行的公開(kāi)拍賣并競(jìng)投成功，將以總代價(jià)約3.44億元收購(gòu)位于江蘇南京的相關(guān)物業(yè)，總建筑面積2.63萬(wàn)平方米。

　　除了公開(kāi)渠道拿地外，AMC旗下房地產(chǎn)子公司還承擔(dān)了為AMC處置部分房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)的任務(wù)。

　　同樣以信達(dá)地產(chǎn)為例，根據(jù)2014年年報(bào)，信達(dá)地產(chǎn)全年共與母公司中國(guó)信達(dá)進(jìn)行了一次涉及不良資產(chǎn)處置的關(guān)聯(lián)交易：信達(dá)地產(chǎn)與中國(guó)信達(dá)廣東省分公司簽署了關(guān)于嘉粵集團(tuán)有限公司等34家公司破產(chǎn)重整涉及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目及債務(wù)重組事項(xiàng)的《合作框架協(xié)議》，指定公司全資子公司廣州信達(dá)置業(yè)投資有限公司以22.57億元承債式收購(gòu)嘉粵集團(tuán)下屬五家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán)。其中，股權(quán)交易對(duì)價(jià)為零，重組債務(wù)本金總額為人民幣22.57億元，重組寬限期為三年，重組寬限補(bǔ)償金年率為10.4%；中國(guó)信達(dá)廣東省分公司另享有項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)收益的15%。對(duì)于此次收購(gòu)，信達(dá)地產(chǎn)的解釋為“深化公司與中國(guó)信達(dá)的業(yè)務(wù)協(xié)同，豐富公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方式，促進(jìn)公司金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新“。

　　AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢(shì)，但也存在較大局限性。

　　第一大局限是開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)速度。從新開(kāi)工面積來(lái)看，2014年，大型房企如恒大地產(chǎn)高達(dá)2250萬(wàn)平方米，中型房企如招商地產(chǎn)為414萬(wàn)平方米，而信達(dá)地產(chǎn)僅為155萬(wàn)平方米。受限于規(guī)模，AMC旗下房地產(chǎn)子公司必然沒(méi)有能力快速處置母公司所有資產(chǎn)，這對(duì)于周期性強(qiáng)、市場(chǎng)波動(dòng)激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一大“硬傷”。

　　第二大局限是城市布局。AMC收購(gòu)的不良資產(chǎn)來(lái)自于全國(guó)各地，在子公司有布局城市的項(xiàng)目自然不存在問(wèn)題，但如果為了處置項(xiàng)目，子公司還要新進(jìn)城市，則將推高銷售、行政的費(fèi)用，并不是一筆最劃算的帳。信達(dá)地產(chǎn)布局了不到20個(gè)城市，華融置業(yè)僅布局6個(gè)城市，相較之下，大型房企如綠地和恒大分別進(jìn)入了80和147個(gè)城市，優(yōu)勢(shì)更為明顯。

　　第三大局限是標(biāo)準(zhǔn)化和品牌溢價(jià)。房企各自有獨(dú)門的標(biāo)準(zhǔn)化“秘技”，如大部分房企都有自己的多條產(chǎn)品線，恒大的開(kāi)盤流程，綠地的辦公營(yíng)銷等，對(duì)于新獲取的項(xiàng)目直接套用能夠降低成本。品牌溢價(jià)更是無(wú)需耗費(fèi)資金便可“免費(fèi)”獲取的利潤(rùn)，這些優(yōu)勢(shì)AMC旗下子公司均不具備。

　　因此，對(duì)于AMC來(lái)說(shuō)，與房企的合作能從手里的不良資產(chǎn)中獲取的利潤(rùn)更大，是“雙贏”的舉動(dòng)。

　　三，房企掘金萬(wàn)億市場(chǎng)，合作開(kāi)發(fā)或是最佳方式

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，與AMC合作則相當(dāng)于擁有了新的“土地資源庫(kù)”。隨著優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺、地價(jià)快速上漲，房企不斷地開(kāi)拓新的拿地渠道，綠地、遠(yuǎn)洋等已和AMC進(jìn)行合作，具體項(xiàng)目還在試水中。

我們認(rèn)為，房企參與不良資產(chǎn)處置，主要可采用三種方式：

　　1、向AMC批量收購(gòu)項(xiàng)目，自行開(kāi)發(fā)。

　　即房企在AMC已完成重組的不良資產(chǎn)中，挑選與自己布局、定位契合的土地和項(xiàng)目打包收購(gòu)，作為普通土儲(chǔ)自行完成開(kāi)發(fā)。

　　這一方法的優(yōu)點(diǎn)在于：1)資產(chǎn)已由AMC完成了“排雷”，能夠直接開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)較小；2)如果一次性收購(gòu)的資產(chǎn)量大，甚至長(zhǎng)期建立合作，可相應(yīng)向AMC壓低價(jià)格；3)如果操盤得當(dāng)，房企能自行享有的利潤(rùn)量更高。

　　不過(guò)，批量收購(gòu)對(duì)房企的資金要求也較高，房企應(yīng)當(dāng)衡量自己的開(kāi)發(fā)能力、資金實(shí)力、融資成本等因素后進(jìn)行綜合考慮。對(duì)于特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，房企則可采用這一方法“先下手為強(qiáng)”。

　　2、為AMC代建項(xiàng)目，收取管理費(fèi)用。

　　即房企作為服務(wù)商，對(duì)AMC手中的土地等進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、銷售等，房企收取固定的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)由AMC承擔(dān)。

　　這一方法實(shí)質(zhì)上和傳統(tǒng)代建模式相同，只是背后的“金主”不同，當(dāng)前泰禾與信達(dá)地產(chǎn)在新江灣城項(xiàng)目上的合作或與此類似。盡管開(kāi)發(fā)對(duì)象并非不良資產(chǎn)，而是招拍掛獲取的土地，但從中也可窺見(jiàn)AMC對(duì)房企代建持有的開(kāi)放態(tài)度。

　　如果能夠獲取代建機(jī)會(huì)，房企可在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、不對(duì)資金產(chǎn)生壓力的情況下提高利潤(rùn)率，增加盈利點(diǎn)。不過(guò)，代建的門檻也較高，當(dāng)前在做的綠城、濱江、朗詩(shī)等均有較強(qiáng)產(chǎn)品力。要讓AMC心甘情愿地為操盤能力“買單”，房企要提升開(kāi)發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)、品牌溢價(jià)等。

　　3、與AMC合作開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　即房企與AMC各持項(xiàng)目一定比例的股權(quán)，房企負(fù)責(zé)操盤并收取固定運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)帶來(lái)的利潤(rùn)或虧損雙方按股權(quán)比例各自承擔(dān)。

　　這一方法類似于“大股”或“小股”操盤，也是在我們看來(lái)房企參與不良資產(chǎn)處置的最佳模式，其亮點(diǎn)在于雙方能發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，并且利益緊密捆綁，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，AMC提供了更多可開(kāi)發(fā)的土地資源，減輕了房企的資金壓力，尤其在資本和存量資源越來(lái)越重要的當(dāng)前，AMC可謂最合適的伙伴；對(duì)于AMC來(lái)說(shuō)，旗下規(guī)模和布局有很大局限性，自行開(kāi)發(fā)賣出的利潤(rùn)雖高，但并非所有項(xiàng)目都能力自行處置，而與房企合作則能很好地彌補(bǔ)這一點(diǎn)。

　　房企亦可與AMC進(jìn)行更長(zhǎng)期、更深入的合作，如AMC向銀行等進(jìn)行新的不良資產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，房企即可派駐了解市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)助進(jìn)行資產(chǎn)定價(jià)、風(fēng)控、判斷開(kāi)發(fā)難度等，進(jìn)而壓低成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，房企還可與AMC共同進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，派駐團(tuán)隊(duì)協(xié)助房地產(chǎn)類公司重組，進(jìn)行地產(chǎn)類債權(quán)資產(chǎn)證券化并托底等。這些方式主要建立在與AMC有深入合作關(guān)系的基礎(chǔ)上，且適用于有金融平臺(tái)的房企，并有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)的雙重盈利空間。