基本案情
（一）裁定物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓
1、武漢市中級(jí)人民法院以（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書(shū)，將潮銀公司對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)給信達(dá)資產(chǎn)湖北分公司，裁定書(shū)未向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)送達(dá)，信達(dá)湖北分公司未進(jìn)一步辦理取得房屋所有權(quán)證。
2、信達(dá)湖北分公司通過(guò)拍賣(mài)的方式向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)，高雷支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)357萬(wàn)元。
（二）案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1、津漢公司知曉（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書(shū)已將房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)給信達(dá)湖北分公司的前提下，仍將房屋的權(quán)屬辦理在自己名下（具體交易細(xì)節(jié)通過(guò)公開(kāi)材料未掌握）。
2、津漢公司與世紀(jì)金星公司簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》轉(zhuǎn)讓案涉房屋，世紀(jì)金星公司支付房屋購(gòu)買(mǎi)對(duì)價(jià)并通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完畢登記變更手續(xù)，案涉房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)至世紀(jì)金星公司名下。
（三）進(jìn)入訴訟
1、高雷主張案涉房產(chǎn)所有權(quán)并向武漢市中級(jí)人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北省高級(jí)人民法院，最終高雷向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
法院判決
最高法院再審：法律文書(shū)確定物權(quán)在未辦理登記前轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓并非物權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇兰o(jì)金星公司善意取得房產(chǎn)所有權(quán)。
1、本案中，一審法院以（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書(shū)將本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)給信達(dá)湖北分公司所有，但信達(dá)湖北分公司沒(méi)有辦理取得房屋所有權(quán)證，而高雷通過(guò)拍賣(mài)程序競(jìng)得本案訴爭(zhēng)房屋后，本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)仍登記在津漢公司名下。因此，信達(dá)湖北分公司在未辦理案涉房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記的情形下，處分權(quán)應(yīng)受到限制。故信達(dá)湖北分公司向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為，屬于法律意義上的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。高雷在依約履行合同義務(wù)支付對(duì)價(jià)款357萬(wàn)元的情形下，其作為債權(quán)人有權(quán)要求合同相對(duì)人信達(dá)湖北分公司履行合同義務(wù)，但缺乏確認(rèn)案涉房產(chǎn)所有權(quán)直接歸其所有的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。
2、津漢公司在知曉法院裁定將本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)給信達(dá)湖北分公司的情形下，仍將房屋的權(quán)屬辦理在自己名下并與世紀(jì)金星公司簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將房屋予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?gòu)成無(wú)權(quán)處分。世紀(jì)金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行為是否有效，取決于是否符合以下三個(gè)要件，即受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)處于善意、價(jià)格合理、財(cái)產(chǎn)已辦理登記手續(xù)或交付。首先由于案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)已通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完畢登記變更手續(xù)并已過(guò)戶(hù)至世紀(jì)金星公司名下；其次原審期間高雷并未主張和提交對(duì)價(jià)存在不合理情形的相關(guān)證據(jù)；第三，世紀(jì)金星公司通過(guò)中介機(jī)構(gòu)萬(wàn)家樂(lè)公司介紹購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋時(shí)，由于訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)仍登記在津漢公司名下，房地產(chǎn)管理部門(mén)登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，且世紀(jì)金星公司為保證交易安全還隨萬(wàn)家樂(lè)公司一同前往房屋所在地查看了房屋狀態(tài)，津漢公司亦按其承諾在成交后將租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移至世紀(jì)金星公司名下，因此認(rèn)定世紀(jì)金星公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)過(guò)程中已盡必要的注意義務(wù)，受讓財(cái)產(chǎn)處于善意。 綜合上述世紀(jì)金星公司善意取得房屋所有權(quán)。
3、津漢公司因無(wú)權(quán)處分給相關(guān)權(quán)利人造成的損失，相關(guān)權(quán)利人可另行向津漢公司主張；高雷作為信達(dá)湖北分公司的合同相對(duì)人對(duì)其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)所受到的損失亦應(yīng)另尋途徑解決。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)及實(shí)踐啟示
（一）因法律文書(shū)取得物權(quán)的注意事項(xiàng)
以物抵債是AMC處置不良資產(chǎn)時(shí)常用的處置方式之一，在不動(dòng)產(chǎn)作為以物抵債的標(biāo)的物時(shí)，何時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)在實(shí)踐中存在多種情形。本案中涉及的房產(chǎn)則是在執(zhí)行程序中的以物抵債，我們從中得到如下啟示：
首先，生效法律文書(shū)可作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。”一般情形下，當(dāng)事人達(dá)成以物抵債合意，雙方共同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方發(fā)生物權(quán)效力。此外，實(shí)踐中通過(guò)司法程序達(dá)成以物抵債的也十分常見(jiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。可以認(rèn)為，屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的法律文書(shū)可以作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，及法律文書(shū)發(fā)生效力時(shí)物權(quán)以發(fā)生轉(zhuǎn)移。本案中信達(dá)對(duì)案涉房產(chǎn)的所有權(quán)即源于（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書(shū)，即執(zhí)行中的以物抵債裁定。因此，可以認(rèn)為雖然信達(dá)并未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但裁定書(shū)已發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，即在裁定書(shū)生效時(shí)信達(dá)已成為案涉房產(chǎn)的合法所有權(quán)人。
其次，以生效法律文書(shū)取得的物權(quán)，處分權(quán)受限制。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，“依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”本案中信達(dá)雖已通過(guò)生效法律文書(shū)成為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，但由于未辦理登記手續(xù)，房產(chǎn)在仍登記在他人名下，最高院認(rèn)為“信達(dá)在辦理完畢登記手續(xù)前，處分權(quán)受限制，從法律意義上講，信達(dá)轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為是一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。”從各國(guó)立法上看，德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法律均規(guī)定，上述物權(quán)在未辦理登記前不得處分，從根本上限制了處分權(quán)。但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，未經(jīng)登記仍可以處分該物權(quán)，只是未經(jīng)登記在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，因此受讓方僅能根據(jù)相關(guān)合同對(duì)轉(zhuǎn)讓方有相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)。
（二）善意取得的構(gòu)成要件
本案中高雷因從信達(dá)受讓案涉房產(chǎn)，主張案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，但案涉房產(chǎn)已被在登記機(jī)關(guān)登記的名義權(quán)利人津漢公司轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)金星公司。由于津漢公司并非案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，其處分行為構(gòu)成了法律意義上的無(wú)權(quán)處分。在無(wú)權(quán)處分行為下，所有權(quán)人有權(quán)追回。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。因此信達(dá)作為所有權(quán)人，有權(quán)追回案涉房產(chǎn)，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根據(jù)第一百零六條的例外條款，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
首先，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，即受讓人是否知曉轉(zhuǎn)讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的權(quán)利存在瑕疵。本案中案涉房產(chǎn)登記在轉(zhuǎn)讓人津漢公司名下，受讓人通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)案涉房產(chǎn)，并且受讓人曾實(shí)地查驗(yàn)房產(chǎn)，并不存在受讓人明知津漢公司并非案涉房產(chǎn)的合法權(quán)利人的證據(jù)，因此判定受讓人是善意的。
其次，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。本案對(duì)于案涉房產(chǎn)的價(jià)格是否合理，原告高雷并未提出認(rèn)為其不合理的證據(jù)，因此法院對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的合理性并未質(zhì)疑。
第三，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中案涉房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)順利地在津漢公司和世紀(jì)金星公司之間辦理完畢轉(zhuǎn)移登記。
在案涉物權(quán)由第三人善意取得后，相關(guān)當(dāng)事人可能的救濟(jì)措施有以下幾方面：首先，高雷依據(jù)與信達(dá)之間的轉(zhuǎn)讓合同對(duì)信達(dá)有要求其配合辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的請(qǐng)求權(quán)，在合同的根本目的無(wú)法達(dá)成時(shí)，高雷可依據(jù)合同向信達(dá)要求返還價(jià)款、賠償損失等。然而在不良資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)往往會(huì)充分披露不良資產(chǎn)存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文書(shū)確定的物權(quán)無(wú)法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一，在轉(zhuǎn)讓方充分披露瑕疵并約定免責(zé)的前提下，并且標(biāo)的資產(chǎn)往往僅為不良資產(chǎn)包中的一部分，受讓方能否主張返還價(jià)款或賠償損失仍有不確定性。其次，對(duì)于信達(dá)而言，作為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，在被無(wú)權(quán)處分并由第三人善意取得后，可要求無(wú)權(quán)處分人賠償損失。
（三）法律文書(shū)確定的以物抵債的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)
值得我們思考的是，如債權(quán)人通過(guò)與債務(wù)人達(dá)成以物抵債合意，但物權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng)，即抵債行為尚未完成時(shí)，債權(quán)人還持有對(duì)債務(wù)人的債權(quán)，如抵債物為不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)辦理完畢轉(zhuǎn)移登記后原債權(quán)方才消滅。然而，在債權(quán)人通過(guò)司法程序?qū)崿F(xiàn)以物抵債的行為中，生效法律文書(shū)已發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，即原債權(quán)以通過(guò)以物抵債而消滅，此時(shí)如物權(quán)在辦理登記手續(xù)時(shí)存在障礙，會(huì)影響對(duì)該物權(quán)的處分行為。如抵債物因無(wú)權(quán)處分被第三人善意取得，那么實(shí)際所有權(quán)人能夠主張的是向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。
因此在根據(jù)法律文書(shū)確定的以物抵債項(xiàng)目中，應(yīng)注意以下幾方面：
首先，在實(shí)際情況允許下，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，確保在公示層面為不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)利人，一方面避免他人無(wú)權(quán)處分，另一方面確保可以順利處分不動(dòng)產(chǎn)；
其次，在確實(shí)無(wú)法自行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情形下，應(yīng)當(dāng)要求法院執(zhí)行人員向登記機(jī)關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行文件或其它相關(guān)文件，盡可能在行政機(jī)關(guān)登記層面使不動(dòng)產(chǎn)登記存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；
第三，在對(duì)外轉(zhuǎn)讓抵債資產(chǎn)時(shí)，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，應(yīng)明確約定免責(zé)條款。
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