本期要點：

一、政策動態

（一）央行再談房地產行業風險

（二）地方監管摸底銀行“轉貸”情況

（三）財經部門主要官員二十大后集體發聲

二、行業訊息

（一）東方資產擬清倉寧波AMC股權

（二）信達房企紓困投放金額首次公開

（三）傳長城資產并入光大基本敲定

來源：浙商資產研究院

一、政策動態

（一）央行再談房地產行業風險

近日，央行發布《國務院關于金融工作情況的報告》，對房地產金融的政策動向和趨勢做了比較清晰的闡述。其一，妥善化解房地產金融風險。推動房地產企業風險處置，做好金融支持保交樓工作。引導金融機構支持房地產業合理融資需求，校正過度避險行為，推動個人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。其二，保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。

評論：央行雷霆出手迅速壓滅鄭州地區樓市風險，為市場樹立信心，校正市場參與者的過度反應。目前我國房地產市場存在一定的供給過剩現象，但是我國人民對房地產的潛在需求還是非常廣闊的，而且二手房交易也具有可持續性，總體來說房地產市場的快速發展期已經過去，但是企穩壓力不大。

（二）地方監管摸底銀行“轉貸”情況

近日，21世紀經濟報道記者了解到，有地方監管機構對商業銀行進行摸底調查，要求銀行提供個人按揭貸款全額提前還款相關情況以及個人經營貸發放相關情況，即業內俗稱的“轉貸”業務相關數據等情況。“轉貸”并非合法合規開展的業務，該行內部評估目前規模極為有限。對于這一灰色業務，因政策與監管收緊可能造成的抽貸為主要風險，即一旦銀行嚴查經營貸，就有可能導致此前轉貸客戶無法繼續獲得貸款。

評論：房地產貸款和個人經營貸之間的模糊和串聯之前在深圳大規模發生過，這是因為國家對小微紓困要求、實體經濟下行、炒房避險多方面因素疊加造成的。雖然監管機構可以通過窗口指導限制銀行行為，但是還是需要破除鐵三角相互作用，壓制房地產炒作熱潮。

（三）財經部門主要官員二十大后集體發聲

據《證券時報》報道，日前，國家發展和改革委員會主席何立峰、全國政協經濟委員會副主任寧吉喆、財政部部長劉昆、銀保監會主席郭樹清、中國人民銀行行長易綱分別在人民出版社出版的《黨的二十大報告輔導讀本》中發表署名文章。易綱表示，大規模的“他救”是特定歷史時期的特殊安排。“自救”應成為當前和今后應對金融風險的主要方式。郭樹清表示，金融穩定保障基金、存款保險基金及其他行業保障基金不能成為“發款箱”，要健全職能，強化組織體系，充分發揮市場化法治化處置平臺作用。何立峰表示，著力提升產業鏈供應鏈韌性和安全水平，要把增強產業鏈韌性和競爭力放在更加重要的位置，著力打造自主可控、安全可靠的產業鏈供應鏈。

評論：近年來金融機構風險暴露現象頻發，行業內部發生風險后并沒有體現出較多的自救行為，通常都會依賴監管機構聯系中央金融機構進行自上而下的行業救助，這極大的消耗了中央金融機構的資本資源。未來金融機構的行業自律和行業保障基金應取代作為主要力量。

二、行業資訊

（一）東方資產擬清倉寧波AMC股權

浙江第三家地方AMC出現股權轉讓，出讓方為四大AMC之一的中國東方。10月31日，中國東方資產管理股份有限公司全資子公司上海東興投資控股發展有限公司發布公告稱，該公司擬處置所持有的寧波金融資產管理股份有限公司34%股權。

評論：在三四年前不良資產市場正值快速發展期，當時有民營資本借殼參與不良資產業務，也有金融資產管理公司參股地方資產管理公司，資產管理公司的權益價值被市場充分認可。但是隨著國家有意降溫非標業務和行業正本清源，各家機構均回歸主業，退出非主業經營范圍和牌照。

（二）信達房企紓困投放金額首次公開

據了解，截至8月末，中國信達已落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元。其中涉及保障12,335套商品房按期交付；實現186戶上下游供應商11.75億元工程款清償；

解決1.08億元農民工工資償付；兌付房企公開市場違約債券2.41億元；帶動326.29億元項目復工復產等。其參與房企紓困的主要模式為：通過"傳統債權收購+增量資金投入+地產公司代管代建"的集團協同模式。另據公開信息顯示，其他四大AMC目前已披露合作計劃的項目紓困資金規模達350億元。

評論：信達資產比較其他資產管理公司具有房地產領域的傳承和積淀，因此在本輪以房地產紓困為特色的資產處置周期中，信達資產可以充分發揮優勢開展業務。在信達的投資邏輯中，不良資產收購是入局的渠道，真正的價值挖掘則體現在后端的項目重建盤活，這是信達各方面能力的綜合展示運用。

（三）傳長城資產并入光大基本敲定

據業內人士稱，長城資產近幾周正面臨著光大集團的全面審計，目前各項收購、處置業務已暫停，要等待下月初左右。同時，從近兩周全國不良資產市場成交表現來看，四大AMC已經對外處置多項不良資產包，唯獨長城資產僅浙江分公司10月28日對外處置了23戶的小債權包，這類情況對于四大AMC日常出包情況，并不多見。

評論：金融資產管理公司退局地方資產管理公司的另一個原因是，國家正有意壓縮金融資產管理公司級別，因此下設機構數量和層數需要控制。并入光大后長城資產的內生不良問題能夠得到解決，風險化解后能夠更好地參與市場競爭。