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浙商資產研究院《金融行業周報》（第341期）

發布時間： 2025年05月26日 17:00

摘要

2025年一季度商業銀行不良貸款率降至1.51%，同比改善；

凱德投資設立50億元人民幣母基金，攜手險資深耕中國不動產市場；

廣州資產99.93億元收購廣州農商行146億元不良資產包，房地產占比九成；

中國信達主導盤活“蘇系黑馬”地產項目，助力中南建設化解風險

來源：浙商資產研究院

一、財經政策資訊

根據國家金融監督管理總局最新數據，2025年一季度末，商業銀行不良貸款余額達3.4萬億元，較上季末增加1574億元，其中次級類貸款1.2萬億元，可疑類貸款0.9萬億元，損失類貸款1.3萬億元。不良貸款率降至1.51%，較2024年一季度末的1.59%下降0.08個百分點，顯示資產質量有所改善。此數據反映出在經濟復蘇和政策支持下，商業銀行風險管控能力增強，但不良貸款余額的增長仍需關注。

【評論】2025年一季度商業銀行不良貸款率降至1.51%，同比改善0.08個百分點，表明在宏觀經濟回暖和監管政策支持下，銀行業資產質量呈現穩中向好態勢。然而，不良貸款余額較上季末增加1574億元，顯示房地產、消費貸等領域風險仍未完全消退。結合此前報道，銀行通過批量轉讓不良資產（如廣州資產收購145.92億元不良資產包）和司法重整（如金科股份1470億元債務清零）等方式加速風險出清，成效顯著。但不良余額的增長提示潛在壓力，銀行需進一步優化信貸結構，強化風險篩查，同時借助金融資產管理公司和政策支持，平衡風險處置與信貸投放，以確保資產質量持續改善，為經濟高質量發展提供穩健金融支撐。

二、房地產行業資訊

5月21日，凱德投資宣布在中國設立首支在岸母基金——凱德投資人民幣母基金，總股本承諾額50億元人民幣（約9.21億新元），引入國內知名保險機構作為主要投資者。該基金通過子基金投資于中國一線及強二線城市的產業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資產，未來或擴展至數據中心、物流園和辦公樓等領域。母基金預計貢獻200億元人民幣資產管理規模，助力凱德投資擴大在華基金管理規模。自2021年以來，凱德已在中國設立7支人民幣私募基金，累計募資540億元，展現“本土募資、服務本土”戰略。

【評論】凱德投資50億元人民幣母基金的設立，是其深耕中國市場、推進輕資產戰略的重大舉措。引入頭部險資作為主要投資者，不僅順應了保險資金加大不動產配置的趨勢，也通過母基金-子基金模式實現了風險分散與收益優化的平衡。投資聚焦于產業園區、租賃住房等高潛力資產，契合中國消費升級與創新驅動的國家戰略，展現了凱德對國內市場的長期信心。然而，在房地產行業調整期，母基金的資產估值與退出機制面臨市場波動挑戰，需精準把握投資節奏與資產質量。未來，凱德需進一步深化本土化運營，借助其30年市場經驗與多元化資本池，協同險資與地方政府，推動不動產金融創新，為中國經濟高質量發展注入活力。

三、不良資產行業資訊

（一）廣州資產管理公司近日宣布，以99.93億元受讓廣州農商行145.92億元不良資產包，相關債權轉讓協議已簽署。該資產包中房地產相關資產占比約90%，成為近期國內不良資產處置領域的重大交易。此舉反映了廣州農商行加速出清不良資產、優化資產結構的決心，同時凸顯廣州資產在不良資產處置市場中的積極布局。

【評論】廣州資產以99.93億元收購廣州農商行近146億元不良資產包，房地產占比高達九成，標志著區域性不良資產處置市場邁出重要一步。此交易不僅助力廣州農商行有效化解房地產領域風險敞口，優化資產負債表，也為廣州資產拓展不良資產處置業務提供了重要機遇。在房地產行業持續調整、流動性壓力加大的背景下，此類大規模不良資產包轉讓凸顯了金融機構與資產管理公司協同化解風險的趨勢。然而，房地產不良資產的高占比意味著處置難度較大，需精準評估資產價值并優化處置路徑。未來，廣州資產需結合市場化手段與政策支持，提升處置效率，同時警惕房地產市場低迷對資產回收的潛在影響，為區域金融穩定和實體經濟復蘇貢獻力量。

（二）中國信達通過合伙企業主導“蘇系黑馬”地產項目盤活，出資比例達52.4%，中南建設兩家子公司合計出資47.7%。通過債權收購和股權重組，中國信達幫助中南建設化解“明股實債”類風險，并為項目提供流動性支持，預計項目將于2025年6月取證入市。此舉體現了中國信達在不良資產處置和房地產項目盤活中的專業優勢，助力區域房地產市場穩定和企業風險化解。

【評論】中國信達主導“蘇系黑馬”地產項目盤活，展現了其作為金融資產管理公司在不良資產處置和房地產行業紓困中的核心作用。通過債權收購和股權重組，不僅有效化解中南建設“明股實債”風險，還為項目注入流動性，助力項目順利推進至入市階段，體現了產融結合的高效模式。在房地產行業深度調整的背景下，此案例為其他房企風險化解提供了可行路徑，凸顯了金融資產管理公司通過市場化手段支持實體經濟、穩定區域市場的能力。然而，項目后期退出仍面臨市場波動和需求不確定性，信達需精準把控資產估值與退出時機，同時深化與地方政府的協同，平衡風險防控與項目收益。未來，隨著類似盤活項目的推進，中國信達有望進一步鞏固在不良資產管理領域的領先地位，為房地產行業復蘇和區域經濟發展注入新動力。

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